你的屋頂?shù)降字刀嗌馘X(qián)？-分布式光伏項(xiàng)目屋頂價(jià)值測(cè)算

2017-10-25 10:58:42 淘光伏學(xué)苑　點(diǎn)擊量：評(píng)論 (0)

前言　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)今年分布式光伏裝機(jī)容量增速高達(dá)300%。不少業(yè)主，想把自家閑置的屋頂出租，多掙一點(diǎn)。除了產(chǎn)權(quán)和承重的問(wèn)題以外，業(yè)主對(duì)于自家屋頂能租多少錢(qián)完全沒(méi)有概念，以至于是人云亦云，有的價(jià)格很

前言

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)今年分布式光伏裝機(jī)容量增速高達(dá)300%。不少業(yè)主，想把自家閑置的屋頂出租，多掙一點(diǎn)。除了產(chǎn)權(quán)和承重的問(wèn)題以外，業(yè)主對(duì)于自家屋頂能租多少錢(qián)完全沒(méi)有概念，以至于是人云亦云，有的價(jià)格很低，有的則上天了。那么，各位業(yè)主的屋頂價(jià)格究竟值多少呢？

　　測(cè)算條件

　　考慮到我國(guó)三類地區(qū)不同的全額上網(wǎng)電價(jià)及日照資源的情況，這里分開(kāi)三類地區(qū)測(cè)算，以屋頂面積2W平米，裝機(jī)容量2MW為基本測(cè)算面積，考慮造價(jià)成本6元/瓦（含開(kāi)發(fā)費(fèi)用），運(yùn)維及保險(xiǎn)12萬(wàn)/年。

　　III類電價(jià)區(qū)域

　　對(duì)于III類電價(jià)區(qū)域，全額上網(wǎng)電價(jià)0.85元/度，有效發(fā)電小時(shí)數(shù)（小時(shí)）及租金（元/平方米/年）與IRR的關(guān)系如表中所示，一般而言項(xiàng)目全投資IRR8.5%-9%是一般投資商的底線，部分投資商對(duì)于全額上網(wǎng)項(xiàng)目的要求甚至要求到10%才肯投資。

　　表一：租金、有效日照小時(shí)數(shù)對(duì)項(xiàng)目IRR的影響

　　從表一中，我們可以發(fā)現(xiàn)，以三類地區(qū)典型有效日照小時(shí)數(shù)1100小時(shí)為例，租金不超過(guò)5元/平方米/年，可以滿足投資商8.5%的最低收益的要求。

　　II類電價(jià)區(qū)域

　　對(duì)于II類電價(jià)區(qū)域，全額上網(wǎng)電價(jià)0.75元/度，有效發(fā)電小時(shí)數(shù)（小時(shí)）及租金（元/平方米/年）與IRR的關(guān)系如表二中所示，

　　表二：II類地區(qū)租金、有效日照小時(shí)數(shù)對(duì)項(xiàng)目IRR的影響

　　從表二中，我們可以發(fā)現(xiàn)，以三類地區(qū)典型有效日照小時(shí)數(shù)1250小時(shí)為例，租金不超過(guò)5.5元/平方米/年，可以滿足投資商8.5%的最低收益的要求。特別是在日照強(qiáng)度好的地區(qū)如北京（有效發(fā)電小時(shí)數(shù)1300），租金在6元的情況下依然可以滿足9% 的收益率要求。

　　I類電價(jià)區(qū)域

　　對(duì)于I類電價(jià)區(qū)域，全額上網(wǎng)電價(jià)0.65元/度，有效發(fā)電小時(shí)數(shù)（小時(shí)）及租金（元/平方米/年）與IRR的關(guān)系如表三中所示

　　表三：I類地區(qū)租金、有效日照小時(shí)數(shù)對(duì)項(xiàng)目IRR的影響

　　從表三中，我們可以發(fā)現(xiàn)，I類地區(qū)電價(jià)過(guò)低，導(dǎo)致許多地區(qū)的分布式項(xiàng)目收益率并不達(dá)標(biāo)。此外，在寧夏等限電地區(qū)，即使是分布式光伏項(xiàng)目，也很可能被限電，因此I類地區(qū)開(kāi)發(fā)分布式光伏項(xiàng)目需要更加謹(jǐn)慎。

　　結(jié)語(yǔ)

　　本次測(cè)算中未加入地方補(bǔ)貼政策的影響，如果有地方補(bǔ)貼政策，項(xiàng)目租金可以適當(dāng)提升。本文也未考慮項(xiàng)目造價(jià)因規(guī)模變化而產(chǎn)生的改變，本文測(cè)算默認(rèn)光伏補(bǔ)貼無(wú)延遲，文中測(cè)算僅供參考。此外根據(jù)各個(gè)投資商不同的要求，對(duì)于收益率的要求也不一樣，各位業(yè)主出租屋頂或者開(kāi)發(fā)人員開(kāi)發(fā)電站的時(shí)候，建議開(kāi)價(jià)謹(jǐn)慎。畢竟，能成交的項(xiàng)目才能給各方帶來(lái)正真的實(shí)惠。

　　附：分布式光伏屋頂租賃應(yīng)該注意的問(wèn)題

　　產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題

　　根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的建筑、房屋、構(gòu)筑物，屬于違章建筑，縣級(jí)以上城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)，有權(quán)要求限期拆除，沒(méi)收實(shí)物或違法收入，并處罰款。在進(jìn)行租賃前期，為避免后續(xù)的一些麻煩和可能造成的損失，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋的情況進(jìn)行調(diào)查。房屋建設(shè)是否合規(guī)，是否具有建設(shè)規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收證明、消防驗(yàn)收證明和房屋產(chǎn)權(quán)證明，是否存在抵押、查封等情況。如若情況不明，在租賃時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和后期不必要的糾紛。

　　屋頂使用問(wèn)題

　　在租用前，承租方應(yīng)該對(duì)房屋屋頂結(jié)構(gòu)以及防水等問(wèn)題進(jìn)行勘察評(píng)估，并簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格和損壞修繕等條款，并向房產(chǎn)管理部門(mén)備案，以避免在光伏電站建設(shè)和運(yùn)行過(guò)程當(dāng)中產(chǎn)生不必要的麻煩和糾紛。如在租賃期限內(nèi)，若發(fā)生屋頂破損或漏水等情況，該如何劃分責(zé)任和如何進(jìn)行修繕。在電站建成運(yùn)行后是否可以對(duì)房屋進(jìn)行改造等。

　　合同能源管理問(wèn)題

　　合同能源管理機(jī)制，簡(jiǎn)稱EMC，是一種以節(jié)省的能源費(fèi)用來(lái)支付節(jié)能項(xiàng)目全部成本的節(jié)能投資方式；這種節(jié)能投資方式允許用戶使用未來(lái)的節(jié)能收益為工廠和設(shè)備升級(jí)，降低目前的運(yùn)行成本，提高能源的利用效率。簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，就是在光伏電站所發(fā)電量的分配和消納問(wèn)題，如何分配使得能源利用效率最大化。出租方的用電量和附近是否有用電大戶，直接關(guān)系到光伏電站所發(fā)電量的消納以及電量利用效率的最大化，同時(shí)還需要關(guān)注購(gòu)電方的信用狀況。

　　另外光伏電站發(fā)電所產(chǎn)生的碳排放指標(biāo)如何分配和利用也關(guān)乎著電站的整體收益，所以，如何管理和利用能源，使得利用率最大化，也是在屋頂租賃時(shí)需要考慮的問(wèn)題。

　　政府征收拆遷補(bǔ)償問(wèn)題

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，政府征收拆遷停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償對(duì)象是被征收人，也就是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，租用方不能直接向政府索要賠償。光伏電站依附于房屋建筑，國(guó)家對(duì)房屋進(jìn)行征收和拆遷，因此停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償應(yīng)該包括光伏電站停產(chǎn)的損失補(bǔ)償，但光伏電站應(yīng)該證明其自身存在經(jīng)營(yíng)行為，具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相關(guān)手續(xù)，以證明該項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)的合法性，同時(shí)還需要證明光伏電站的價(jià)值，以及現(xiàn)有和未來(lái)的收益情況。再有需要解決的就是補(bǔ)償?shù)轿缓?，出租方和承租方如何進(jìn)行分配的問(wèn)題。

　　屋頂分布式將會(huì)成為光伏行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，在企業(yè)或個(gè)人投資的時(shí)候，需要對(duì)所租賃的屋頂情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和勘察，以規(guī)避和防范可能出現(xiàn)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。

責(zé)任編輯：lixin

免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與本站無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本站證實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本站不作任何保證或承諾，請(qǐng)讀者僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。

我要收藏

個(gè)贊